房贷新政:房贷利率七折银行赔本?

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房贷新政:房贷利率七折银行赔本?

日期：2008-10-29 作者：来源：青年报

　　央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。虽然该政策对购房人来说是优惠措施，不过记者昨日了解到，本市多家商业银行发现如此大幅度的房贷利率优惠将导致负利差，表示这样贷款的话银行将会出现赔本买卖，会对银行业今年四季度甚至明年的经营业绩产生明显影响。
　　
　　【银行算账】银行不能做赔本买卖
　　
　　记者昨日下午来到位于延安西路上的中国银行上海分行长宁支行网点采访，接待记者的个人金融部客户经理张小姐对记者说：“银行如果要按七折利率向客户放贷，那肯定是赔本买卖。”

　　张小姐当场给记者算了一笔账：按照央行最新公布的存贷款利率标准，3至5年（含5年）的贷款基准利率7.29%最大下浮至70%后的实际利率是5.103%，小于同期的3年期存款基准利率5.13%；而5年以上的贷款基准利率7.47%最大下浮至70%后的实际利率是5.229%，也小于同期的5年期存款基准利率是5.58%。
　　
　　这意味着商业银行如果按照央行规定给予购房人最大七折的优惠利率，那么银行的存贷利差将倒置为负，无异于银行在做赔本买卖。
　　
　　【购房人】或能以存养贷套利
　　
　　一商业银行个金部高级经理李先生分析，在央行推出房贷新政策后，按目前利率标准，购房人完全可以依靠充分利用房贷利率最大七折优惠的政策，从而进行“以存养贷”甚至小有盈余的理财计划。他向记者举例说明：假设购房人目前手头上有100万元现金，那么不必直接付款去购买总价100万元的房产，更划算的做法是向银行申请房贷同时将100万现金存入银行，5年期内需要支付的贷款利息为26万元，而从银行得到的存款利息大约为28万元，客户反而能从银行赚到2万元左右。而且银行按照最大七折优惠利率贷得越多，则亏损越大。这对于仍然严重依赖利差收入的国内银行来说，显然将是重重的打击。
　　
　　李先生表示，据其了解，央行在此次出台房贷新政前没有事先与商业银行进行沟通，这使银行在负利差问题上很被动，这也正是现在各家银行普遍推迟出台房贷细则的主要原因。银行在操作上将购房人分为增量客户和存量客户，而且只有少部分增量客户能享受到房贷利率七折的新优惠，否则银行根本无法应付负利差的巨大成本。至于对存量客户则可以肯定是按原合同执行，因为根据央行公布的数据显示，截至9月末，居民户人民币中长期消费性贷款余额为3.2638万亿元，其中大部分为个人住房按揭贷款。如果银行对房贷存量客户也实行利率下浮，那将肯定明显减少银行今年四季度和明年的经营利润。
　　
　　记者手记实惠政策要带来实惠
　　
　　商业性个人住房贷款利率最大幅度下调至70%，首付比例最低下调至20%，央行推出这一房贷新政的本意无疑是立足于支持广大购房者买房，却可能忽略了下调后的房贷利率低于同期银行存款利率的事实。贷款利率低于存款利率的情况显然会对银行的经营利润产生明显影响，银行因此普遍推迟出台房贷细则也就事出有因了。
　　
　　从购房者来说，如果银行能监管得当的话，那些只能买普通住房的第一次购房者未必或者根本就不会有能力为利差而从银行那边赚上一票。
　　
　　但无论怎么说，一个好好的看上去能为购房者或卖房者带来实惠的房贷细则到该施行的时候还是无法执行，这不能不说这其中还有好多东西当初未来得及理顺，而现在也迟迟没有理顺。老百姓惦记的东西只有一个，那就是实惠政策能早一点给自己带来实惠。
　　
　　最新消息
　　
　　中行草拟细则昨天下午被取消
　　
　　沪上各家商业银行的相关负责人昨日在接受本报记者采访时均显得相当谨慎，口径几乎一致地表示一切房贷新细则要等总行下发文件后才能明了。一家总行就设在上海的股份制商业银行的负责人实在推托不过，私下对记者实话实说：“目前对银行来说，任何有关房贷新细则的内容都是敏感话题，对外统一口径正在研究，对支行网点的工作人员已下达封口令，绝不允许擅自对客户透露利差实情。”
　　
　　有银行业内人士表示，工农中建四大银行的房贷新细则基本统一为：第一套房首付两成，贷款利率在基准利率基础上下浮30%；第二套房首付三成，贷款利率从原先在基准利率基础上上浮10%变为下浮20%；第三套房首付四成，贷款利率在基准利率基础上下浮10%。对此消息，中行相关人士表示这只是报到行长会议上有待通过的拟定房贷细则。
　　
　　同时，昨日本报也报道了中国银行上海分行召开行长会议商讨中行房贷新细则能否被通过的新闻，但截至记者发稿时，中行相关人士告诉记者，由于某种原因致使原来拟定的房贷细则在下午被取消。
　　
　　不过，位于长宁路1303号的中原地产一网点的业务员张小姐告诉记者，央行的七折利率优惠及20%的首付标准都已被沪上一些大型房产中介公司向客户介绍。自央行推出房贷新政后，张小姐所在中介网点的营业利润已超过30万元，大大超过之前4万元的月利润。
　　
　　农行新细则上午发出晚上撤下
　　
　　昨天，中国农业银行下发了房贷新政细则，但昨日晚间此细则又从网上撤了下来。相关细则如下：
　　
　　自2008年10月27日起，我行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，最低首付款比例调整为20％，贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。
　　
　　对初始发放金额30万元（含）以上，原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，我行将在2009年1月1日当日对贷款执行利率统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。
　　
　　其他情况下，由借款人提交《中国农业银行利率调整申请、审批书》后，我行将基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致在2009年1月1日（含）之后进行调整。
　

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